换房理财现新招

侦探发现，犀利姐自己持有的这一套位于越秀区的物业，虽然市值达到400万元，但是租金只有6000元/月，回报率1.8%。而她发现，在越秀区一些批发市场、商业区周边，一套不到100万元的“老破小”，可能租金可达2500-2800元，甚至有些高达3000元/月以上，租金回报率达到3.6%以上，也就是自己手头这套物业的一倍。

如何在横盘时期捉笋？广州私家侦探社这里要隆重请出一位犀利姐。

犀利姐的购房故事要从2017年年中开始讲起，为目前楼市中活跃的一枚“实操家”，广州侦探认为其故事虽然具有非典型性，但是其中，一些经验对普通购房者会有启发。

主人公：犀利姐故事梗概：2017年年初，售出一套越秀区三房物业；2017年年中至今，用480万左右的资本，购入4套“老破小”物业，作为出租。

换房目的：提高租值，为退休后生活获得较好现金流与稳定的资产配置。

犀利姐语录：高位售房、横盘换房

不要认为老城区的“老破小”不好，租值分分钟秒杀“高大上”

首先，犀利姐说，她并非炒房者，因为她已经足足八年没有买过房子。

为什么萌发起“卖一买四”这么突破天际的想法呢？

其实也是一次偶然。

一个大胆的想法萌发了，假如把一套物业换成4套，甚至5套、6套“老破小”，那么租金收益是否可以获得大幅度提高？

正值楼市横盘时间，楼市出现大量低于市场价7成的笋货，这无疑又给了犀利姐淘笋的机会。

于是，犀利姐开始了捉笋之旅。

“老破小”在犀利姐眼里是个宝突破天际的三个想法：一换四甚至一换六

犀利姐在扫楼后，定下以下三个计划：

第一：学区淘房。

比如中山三路板块，480万元可以买入4套40平方米以下的楼梯房，2017年年初售价约3万元/平方米，4月，大约涨到4万元/平方米，现在又回到3.5万元/平方米。4套房的租金收益约 12000元/月。

第二：商业区淘房。

比如老西关华林路板块，480万元可以购入6套40平方米以下的楼梯房，2017年初售价约2万元/平方米，现在大约涨到2.6万元/平方米。6套房租金收益大约是15000元/月；

第三：批发市场周边淘房。

比如北京路地段、一德路、十三行地段，480万元可以买入5套40平方米以下的楼梯房，2017年年初售价大约2.5万元/平方米，现在涨到3.5万元/平方米，5套大约可以租17500元/月。

无论哪一种计划，比起原来的6000元/月的出租收益，提高1倍甚至将近2倍。

犀利姐的目标锁定都在老城区最核心的物业

放弃“鸡肋”型大房，关注“老破小”

对于一个家庭来说，房子除了自住之外，确实需要更优化配置。犀利姐认为，自己本来持有的这套正在出租的物业就是“鸡肋”。

广州侦探发现这套房子楼龄已经有20多年，对着高架桥，对应学位也不是名校。这套房子一直用于出租，一个月6000元的收益，在片区中已经算高的了，已经很难有加租空间。

“随着楼龄增加，这类房子的升值速度已经放缓，因为已经从次新房变成旧房了，所以它的升值潜力已经趋近于老破小”，犀利姐认为。

那么，假如换成多套“老破小”呢？

一方面，很明显，租金收益大大提升，而房子的升值是一样的，甚至有可能还更高；另一方面，假如突然需要现金流，可以拿一套出来卖，处置起来更方便。

“老破小”拥有高租值

横盘，给了犀利姐“捉笋”的可能

既然是要找笋盘，考验的不仅的目光，更重要的是抓住时机。横盘阶段，给了犀利姐更加从容的甄选时机。

“密切关注放盘信息，勤快踩盘，无笋不入”——广州侦探社认为犀利姐的经验也并没太特别，无非比别人更勤快一些罢了。“不要排斥中介经纪，他们会给你第一手信息；不要只做键盘上的功课，多一些时间去实地看房，因为大多数的笋盘并不会上网；更不要犹豫不决，不要纠结细节，看中了就要‘快准狠’”；

犀利姐的这些经验，其实适合大多数的购房者。

最后，犀利姐入手了四套“老破小”，综合租赁回报达到3.8%，这个回报率虽然可能不及市场上有些理财产品，但是却推翻了很多专家认为的“房地产租赁回报过低”、“租售比惨不忍睹”的结论。

而这种回报率，基本是十年前的楼市才会有的，据羊城派记者查阅十年前的楼市回报率，也基本只在4.1%左右。

犀利姐最后入手的房子，在使用杆杠后，基本做到以八九成的租金来抵扣贷款。

广州市私家侦探必须承认，犀利姐的这一系列操作手法很特别，在“房票”限制下，这种购房行为并不具典型性，很多人也不会去做，因为太麻烦，也不被政策所提倡。

然而，犀利姐所提出的“横盘捉笋”观点、以及对“老破小”价值的重新评估，值得大家深思。