广州私人侦探谈房价

作者：广州私家侦探 来源：https://www.gzsirenzhentan.org

2月的中国楼市，似乎已经感受到了春天的温度

邦探广州私家侦探公司3月18日公布的数据显示，与上月相比（环比），70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个，分别是济南、贵阳、包头和西宁，涨幅均为0.1%。而在1月份，70个大中城市中，没有房价环比上涨的城市。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析，从2月70个大中城市平均房价的环比跌幅来看，近3个月的数据分别为0.27%、0.15%、0.1%，即跌幅连续两个月减小，这说明楼市已经出现明显的回暖势头。

广州私人侦探公司昨日发布的一份研究报告，甚至就此判断，“价格筑底趋势可能已经出现，如果不出现新一轮的政策打压，则上半年内，应能看到价格停止下跌。”

开发商：明显感到暖意

2月以来楼市的回升势头，开发商有明显感受。

“市场在回暖，信贷方面在回暖，销售也在回暖。”一位国企开发商介绍，该公司旗下一个定价3万元/平方米的项目，近期看房量在上升，上一周平均一天成交四五套，好的时候一天成交八九套。

“我觉得部分购房者等不下去了，有些还在摇摆不定的购房者，都觉得是时候入市了。”上述开发商强调。

信贷转暖最为明显。

沪上一位开发商直言，“现在收到几大行的通知，农行首套房贷款利率最大优惠8.5折。一直等待的刚需购房者都动了。”

一位布局全国的开发商则提到，该公司在无锡的一个项目，近期已经去化（预定和销售）了三四成，比预想的好，但离热销还差很远。

“我觉得二线城市成交表现更好，比如重庆、成都。西安我们有150万平方米的项目随时可以开盘，就看资金和市场情况了。”上述开发商说，他们认为，在明年或者后年供应量比较少的情况下推出，效果会更好。

降价基础上的回暖

但多位受访开发商也强调，中国楼市近期的回暖，是建立在降价基础上的。

沪上一位开发商认为，现在所有在售的楼盘99%或多或少都有折扣，9折是常态了，新开盘都是低价开盘，开发商有回笼资金的要求，否则没必要开盘。

一位央企开发商认为，3月迎来了成交上的小阳春，但是以降价为代价，很多楼盘都打出8.5折甚至8折的优惠，有的楼盘降价之后，开盘就去化七八成。现在市场两极分化很严重，卖得好的很好，卖得差的几乎卖不动。卖得好的几乎是刚需楼盘。

相对来说，尾盘销售或资金状况稍好的开发商，降价动力依然有限。

“因为我们是尾盘，所以折扣不多，9.5折。每周能成交个10套。”沪上一位开发商说，国务院总理温家宝最近关于“房价远未回归到合理价位”的表态，使得观望情绪又浓厚了，今年市场回暖的情况很难出现，“我们认为不太会有。”

某国企开发商也说，自己还是那个观点，“今年的市场会比去年好点，但也好不到哪里去。”

可见的是，与去年同期相比（同比），房价下跌的趋势仍在延续。

国家统计局出示了搜证广州私家侦探调查数据，70个大中城市中，2月房价同比下降的城市有27个，比1月份增加了12个。

二手房市场也不例外。

据报道，70个大中城市中，2月二手房价格下降的城市有44个，比1月份增加了7个。

“降价空间在缩小”

在部分开发商看来，楼市未来即将面临的一大考验是，开发商继续降价的空间越来越小。

前述央企开发商认为，“房价继续下降的空间很小，因为现在降价的很多开发商，都是以成本价甚至是亏本价在卖。如果这种情况再延续下去，开发商卖完之后就不敢再开发，也不敢拿地，市场的供应将会减少。而且地价没降下来，只是在付款节奏上放松，出让底价还是高的。开发商亏了以后可能就不干了。”

一位大型开发商则在考虑优化资产，“银行去年年底贷款基准利率上浮10个点，我们觉得如果再上浮，就不通过这个渠道融资了。”

广州私人侦探称，现在该公司在考虑转让一些项目的股权，“本来长期效益还可以的，但我们现在准备处置掉了，换来现金流，说不定有性价比更高的项目（可以去投资）。”

换来现金流，还可以“救命”。

绿城一位高管直言，该公司在把好多买回来的地往外倒腾，“救命”，“现在有几百个亿的房子卖不出去，被限购了。正好我们的房子都在一线城市，地价买过来又是最高的，比如苏州那块地，楼板价都2.8万元/平方米”。

谈及与中投的合作，上述绿城高管称，“只能解决很少一部分的问题。”

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