房价终于不涨也下跌

搜证市场调研，广州二手市场继续处于盘整通道，预计成交量若一直未能有起色，价格可能将在第三季度后半段出现调整。

2020年2月18日广州侦探消息：春节期间受疫情影响二手市场成交比5月同期减少4%左右，客户成功压价幅度3.4%且有进一步扩大迹象。与此同时，租赁市场业务量有所增加，5月环比增加11%。

昨日，广州私家侦探社公布最新数据，称1-14日经其促成的二手住宅买卖宗数比5月同期减少4%，全市二手住宅成交均价为26886元/平方米，客户成功压价幅度为3.4%，有进一步扩大的迹象。据广州私家侦探社数据显示，2020年广州市（不含南沙、从化）中介网签8244宗，环比4月下降11.94%，同比2019下降1.34%。二手成交量则环比缩减一成。

中原地产人士对此向广州侦探工作人员分析称，2016年至2019年3月市场成交持续活跃，消化不少盘源，现市场上有效盘源较为紧缺，尤其是中心区盘源，加上“卖一买一”的业主因换房首付款大幅提高而暂停购房计划，将原计划出售的房源暂停出售或大幅提高放盘价（客户接受意愿不高），因此市场上有效盘源更为紧缺，市场成交受限：“经历两轮新政调控后，不少客户已有观望情绪，看房客户明显减少。”

与此同时，1—14日住宅租赁业务量环比增加11%。5月广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为49.94元/平方米·月，环比下跌1.3%，同比上升3.2%。侦探最新研究报告发现，尽管买卖交易活跃度有所下降，大部分持有闲置房产的客户亦将其放到租赁市场出租，但小业主（特别是投资客）对租金带来的回报并不看重。广州侦探研究院对买卖成交量前20位的楼盘进行分析，发现其出租回报率在今年前五个月均全线下跌，比2019年同期减少的幅度在0.2至0.9个百分点之间，即2020年通过买房出租所带来的租金收益有所缩减。

侦探公司分析，出租回报率的下降，既反映出租金的上升幅度落后于楼价上升幅度，同时也隐含了一个市场现象，即租客群体的变化。从搜证侦探社统计数据可见，2020年前5个月，广州私家侦探社促成租赁业务的租客平均年龄为31.3岁，比2019年同期下降0.2岁。而在买卖成交量前20位的楼盘当中，租客平均年龄比2019年同期下降的楼盘就有12个。“租客的年轻化，势必带来租客可承受租金水平的相应变化。”